Il Mattone alla Prova del Futuro: Tra Case Inaccessibili e la Nuova Fame di Affitto

MILANO - La casa torna a essere il centro del dibattito economico nazionale. Oggi, giovedì 26 febbraio 2026, la presentazione dell'annuale Rapporto sull'Abitare ha squarciato il velo sulle trasformazioni del mercato immobiliare italiano. Se da un lato il "mattone" si conferma il bene rifugio preferito dalle famiglie, dall'altro emerge una realtà preoccupante: il sogno della prima casa sta diventando un percorso a ostacoli, segnato da un divario sociale sempre più profondo e da un mercato degli affitti in perenne surriscaldamento.

Il Mercato delle Compravendite: Resilienza ma con Segnali di Stanca

Il 2025 si è chiuso con un volume di scambi solido, ma la spinta propulsiva degli anni passati sembra essersi esaurita. Il rapporto evidenzia come il mercato sia sostenuto principalmente da chi acquista per investimento o da chi dispone di grandi capitali.

• La Barriera del Credito: Il problema principale resta l'accesso ai mutui. Nonostante una lieve stabilizzazione dei tassi, le banche sono diventate estremamente selettive. Molte giovani coppie e famiglie a basso reddito si scontrano con criteri di valutazione rigidi che, di fatto, le escludono dal mercato dell'acquisto.

• Qualità vs Prezzo: Cresce la domanda di case ad alta efficienza energetica (classe A o B), ma l'offerta di immobili moderni è scarsa rispetto al patrimonio edilizio datato. Questo crea un mercato a due velocità: case "verdi" che mantengono prezzi altissimi e appartamenti vecchi che perdono valore rapidamente.

L'Emergenza Affitti: Una "Fame" che non si Placa

Il dato più allarmante del rapporto riguarda il settore delle locazioni. Per molti italiani, l'affitto non è più una scelta temporanea, ma una necessità obbligata dalla mancanza di alternative.

1. Canoni alle Stelle: Nelle grandi città come Milano, Roma e Bologna, i prezzi degli affitti hanno raggiunto livelli record, erodendo una parte significativa del reddito familiare (spesso oltre il 40%).

2. Scarsità di Offerta: Il mercato soffre della concorrenza degli affitti brevi turistici, che sottraggono migliaia di appartamenti alla residenzialità a lungo termine.

3. Affitto vs Stipendio: Il rapporto mette in luce un paradosso: mentre gli stipendi restano sostanzialmente fermi, il costo per "un tetto sopra la testa" continua a correre, creando una nuova categoria di "poveri abitativi", ovvero persone che pur lavorando non riescono a sostenere i costi di un alloggio dignitoso.

Il Divario Sociale: I Giovani e le Periferie

L'analisi scatta una fotografia impietosa del divario generazionale. Per un giovane "under 35" senza un aiuto economico dalla famiglia d'origine (la cosiddetta Family Bank), comprare casa oggi è quasi impossibile.
Questo fenomeno sta spingendo una massa crescente di lavoratori verso le periferie o i comuni dell'hinterland, dove i prezzi sono più bassi ma dove mancano spesso servizi e collegamenti efficienti. Il rischio è la creazione di città-dormitorio che aumentano il traffico e l'inquinamento, peggiorando la qualità della vita complessiva.

Le Prospettive: Verso un Piano Casa Nazionale?

Cosa serve per invertire la rotta? Gli esperti che hanno curato il rapporto suggeriscono tre direzioni fondamentali:

• Edilizia Sociale (Social Housing): È necessario un massiccio piano di investimenti in case a canone concordato per le fasce medie della popolazione, quelle troppo "ricche" per le case popolari ma troppo "povere" per il libero mercato.

• Incentivi alla Rigenerazione: Non basta costruire nuovo, bisogna incentivare il recupero dell'esistente per abbattere i costi energetici delle famiglie.

• Garanzie per i Giovani: Potenziare i fondi di garanzia dello Stato per permettere ai ragazzi di ottenere mutui anche senza contratti di lavoro a tempo indeterminato "classici".

In Conclusione: La Casa come Diritto, non come Lusso

Il Rapporto sull'Abitare del 2026 ci ricorda che la casa è il termometro della tenuta sociale di un Paese. Se il mercato immobiliare diventa un club esclusivo per pochi investitori, il rischio è di minare la stabilità economica delle prossime generazioni. La sfida per i prossimi mesi sarà quella di trasformare il "mattone" da problema a risorsa, rendendo l'abitare nuovamente accessibile, sostenibile e umano.